Balik nama sertifikat rumah adalah langkah penting yang hampir selalu dihadapi siapa pun yang membeli rumah bekas. Setelah proses jual beli selesai, balik nama memastikan sertifikat tanah atau rumah tercatat secara resmi atas nama kamu sebagai pemilik baru. Tanpa ini, status kepemilikan bisa bermasalah di masa depan, misalnya saat hendak menjual kembali, mengajukan kredit, atau menghadapi sengketa hukum.

Meskipun banyak orang merasa bingung tentang biaya yang harus disiapkan, pola pembayaran balik nama sebenarnya bisa diprediksi bila kamu memahami komponen biaya dan langkah yang dijalankan. Artikel ini akan menguraikannya dengan jelas.

Mengapa Balik Nama Itu Penting?

Balik nama sertifikat rumah bukan sekadar formalitas. Ini adalah bukti legal tertulis di data pertanahan bahwa hak milik atas tanah atau bangunan telah berpindah. Ketika sertifikat masih atas nama pemilik lama, kamu tidak bisa memanfaatkan aset tersebut secara maksimal. Misalnya, jika ingin menjual kembali atau menjadikannya jaminan pinjaman, pihak bank biasanya akan meminta salinan sertifikat atas nama kamu.

Proses balik nama biasanya dilakukan setelah Akta Jual Beli (AJB) dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). AJB ini adalah dasar pengalihan hak yang sah.

Dokumen Yang Harus Disiapkan

Sebelum menuju ke bagian biaya, kamu perlu menyiapkan dokumen-dokumen berikut agar proses tidak terhambat:

Fotokopi dan asli KTP pembeli dan penjual
Fotokopi dan asli sertifikat tanah atau rumah yang akan diubah namanya
Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh PPAT
Bukti pembayaran BPHTB atau bukti setor BPHTB
Bukti setor PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan
Bukti bayar biaya layanan di kantor pertanahan
Bukti PBB terkini bila diminta

Daftar ini bisa saja bertambah jika kondisi khusus terjadi, misalnya ada hutang bank yang harus direstrukturisasi atau warisan yang juga melibatkan ahli waris.

Alur Balik Nama Lewat PPAT

Jika kamu memakai jasa PPAT, prosesnya menjadi lebih terstruktur. PPAT akan mengecek kelengkapan dokumen, menyiapkan AJB, membantu pelunasan pajak, dan mengajukan permohonan balik nama ke kantor pertanahan.

Alur umumnya adalah sebagai berikut:

Kamu dan penjual sepakat, lalu PPAT membuat AJB.
PPAT menghitung dan membimbing pembayaran pajak seperti BPHTB dan PPh.
Setelah pajak dibayar, PPAT mengajukan berkas ke kantor pertanahan.
Kantor pertanahan memproses permohonan sampai sertifikat baru terbit atas nama kamu.

Dengan PPAT, kamu tidak perlu bolak-balik ke kantor pertanahan karena PPAT mengurus semua urusan administratif.

Balik Nama Secara Mandiri

Kalau kamu ingin menghemat biaya jasa, kamu bisa mengurus sendiri pengajuan ke kantor pertanahan setelah AJB selesai. Prosesnya sama, tetapi kamu yang harus datang ke kantor dan memastikan setiap persyaratan lengkap. Cara ini bisa memakan waktu lebih banyak dan butuh ketelitian karena kamu berurusan langsung dengan petugas layanan.

Komponen Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah

Biaya balik nama sebenarnya terdiri dari beberapa komponen yang harus kamu pahami agar tidak kaget di akhir proses. Komponen-komponen itu adalah biaya resmi di kantor pertanahan, pajak, dan biaya jasa profesional jika memakai PPAT atau notaris.

1. Biaya Resmi di BPN

Biaya pertama yang harus kamu siapkan adalah biaya resmi yang dibayarkan langsung ke kantor pertanahan. Ini sering disebut PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak). Komponen terbesar di sini adalah biaya pendaftaran balik nama.

Biaya pendaftaran balik nama umumnya dihitung dengan rumus 1 per 1000 dari nilai tanah, lalu ditambah biaya tetap. Misalnya, jika nilai tanah yang tercatat adalah Rp500.000.000, maka 1 per 1000 dari jumlah tersebut adalah Rp500.000, kemudian ditambah biaya tetap tertentu yang ditetapkan kantor pertanahan, totalnya bisa sekitar Rp550.000. Nilai tanah ini dihitung sesuai dengan data yang tercatat di kantor pertanahan dan NJOP yang berlaku.

Selain biaya pendaftaran, ada juga biaya pengecekan sertifikat. Biaya ini biasanya berupa biaya administrasi kecil yang diperlukan untuk memastikan bahwa sertifikat yang diajukan dalam keadaan sah dan tidak dalam sengketa atau bermasalah.

2. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)

BPHTB adalah pajak yang dibayar oleh pembeli atau penerima hak. Rumus umumnya adalah 5 persen dari selisih antara Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besaran NPOPTKP berbeda antar daerah, jadi BPHTB bisa berbeda antara satu kota dengan kota lain.

Misalnya, jika NPOP adalah Rp600.000.000 dan NPOPTKP di daerahmu Rp80.000.000, maka dasar pengenaan pajaknya adalah Rp520.000.000. BPHTB yang harus dibayar adalah 5 persen dari angka tersebut.

3. PPh Final Pengalihan Hak

Dalam transaksi jual beli rumah, pihak penjual biasanya dikenai PPh final atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Besarannya umumnya 2,5 persen dari nilai pengalihan. Karena ini menjadi tanggung jawab penjual, pastikan kesepakatan ini jelas di awal supaya tidak terjadi kebingungan saat tanda tangan AJB.

4. Biaya Jasa PPAT / Notaris

Kalau kamu memakai jasa PPAT atau notaris, akan ada biaya profesional yang harus dibayarkan. Besar biaya ini sangat bervariasi, tergantung pada nilai transaksi, kompleksitas berkas, dan lokasi. Prinsip umum yang sering dipakai adalah sekitar 0,5 sampai 1 persen dari nilai transaksi atau paket biaya jasa tertentu sesuai kesepakatan.

PPAT tidak hanya membuat AJB tetapi juga membantu mengurus seluruh dokumentasi dan pengajuan ke pertanahan sehingga mengurangi bebanmu untuk memahami prosedur administratif yang rumit.

Biaya Take Over KPR

Jika rumah yang kamu beli melibatkan take over KPR, biaya tidak hanya sekadar balik nama. Kamu juga akan berurusan dengan komponen bank seperti biaya appraisal, administrasi kredit, premi asuransi, dan biaya pengikatan jaminan. Kebanyakan bank mensyaratkan surat hak tanggungan yang valid, sehingga proses ini perlu diperhatikan sejak awal.

Selain itu, jika KPR lama harus ditutup dulu, akan ada biaya roya untuk menghapus hak tanggungan yang lama sebelum dibuat yang baru atas nama kamu. Biaya ini juga tergantung ketentuan bank yang bersangkutan.

Proses dan Lama Waktu Penyelesaian

Durasi balik nama sangat bergantung pada kelengkapan dokumen dan antrean layanan di kantor pertanahan. Idealnya, jika semua dokumen lengkap dan sudah jelas, proses administratif bisa selesai dalam hitungan hari kerja. Namun, dalam praktiknya sering kali butuh waktu lebih karena adanya verifikasi data atau permintaan tambahan dari petugas.

Kunci agar proses cepat adalah mempersiapkan semua dokumen sejak awal dan segera menindaklanjuti setiap permintaan dari kantor pertanahan.

Tips Menghindari Calo Atau Oknum Tidak Bertanggung Jawab

Proses balik nama sertifikat rumah sering menjadi peluang bagi calo atau oknum yang menawarkan “jalan cepat” dengan biaya tinggi. Kamu bisa menghindari risiko ini dengan selalu mengurus melalui PPAT atau langsung ke kantor pertanahan. Pastikan setiap pembayaran mendapat bukti resmi, simpan semua dokumen transaksi, dan jangan tergoda tawaran yang tidak jelas.

Selain itu, kamu juga bisa memanfaatkan kanal resmi seperti aplikasi Sentuh Tanahku untuk cek status layanan dan estimasi biaya di daerahmu.

Kesimpulan

Biaya balik nama sertifikat rumah adalah gabungan dari biaya resmi kantor pertanahan, pajak seperti BPHTB dan PPh, serta biaya jasa profesional bila memakai PPAT atau notaris. Dengan memahami rumus perhitungan BPHTB dan mengetahui komponen biaya lainnya, kamu bisa memperkirakan kebutuhan dan menghindari kejutan saat proses berjalan. Selain itu, memilih jalur yang tepat dan memastikan semua dokumen lengkap sejak awal akan mempercepat proses balik nama sertifikat rumah kamu.

Artikel ini ditulis oleh Kredit Pintar, perusahaan fintech berizin dan diawasi OJK yang memberi kemudahan dalam penyaluran pinjaman daring bagi seluruh rakyat Indonesia. Ikuti blog Kredit Pintar untuk mendapatkan informasi, tips bermanfaat, serta promo menarik lainnya.

Kredit Pintar - pinjaman online yang terdaftar di ojk

Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah di 2026