Mengenal Seluk Beluk Surat PPJB dalam Transaksi Properti

Keputusan membeli objek properti seperti rumah, tanah, gudang, atau bangunan lainnya tentu bukan sekadar tentang kesiapan bujet. Proses jual beli properti juga membutuhkan kelengkapan administrasi agar transaksi berstatus legal. Surat PPJB adalah satu dari beberapa dokumen yang wajib ada dalam transaksi properti. Ulasan lengkap seputar sertifikat PPJB adalah info penting untuk menambah wawasan Sobat Pintar tentang seluk-beluk jual beli properti.

Apa Itu PPJB?

PPJB adalah singkatan dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 12 Tahun 2021 Pasal 1 Angka 10 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 (mengenai Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman) menetapkan ketentuan tentang PPJB.

Berdasarkan PP tersebut, PPJB adalah rangkaian proses kesepakatan antara setiap orang dengan pelaku pembangunan (pengembang atau developer) dalam kegiatan pemasaran yang dituangkan dalam perjanjian pendahuluan jual beli sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani. Jenis objek properti yang bisa diperjualbelikan dengan PPJB, antara lain rumah tunggal, rumah deret, dan rumah susun.

Dengan kata lain, surat PPJB adalah bukti tertulis mengenai kesepakatan penjual dan pembeli untuk melakukan transaksi menggunakan sejumlah ketentuan yang dituangkan dalam substansi surat itu sendiri. Hal ini sekaligus menunjukkan bahwa PPJB bukanlah bukti peralihan hak atas tanah dan bangunan. Proses pembuatan PPJB bisa dilakukan di bawah tangan atau dengan perantara Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Baca Juga: 7 Tips Membeli Rumah Idaman Terbaik

Jenis PPJB

Ada dua jenis PPJB dalam transaksi properti, yaitu:

• PPJB belum lunas: Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini baru berisi sejumlah butir kesepakatan karena transaksi properti belum dibayar lunas.  
• PPJB lunas: Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat saat transaksi properti sudah lunas tetapi AJB belum bisa dibuat karena alasan tertentu, contohnya ketika pihak pengembang belum melakukan pemecahan sertifikat.

Perbedaan PPJB dan AJB

Beberapa hal esensial yang mendasari perbedaan AJB dan PPJB adalah sebagai berikut:

• Fungsi: PPJB adalah pengikat awal antara pihak pengembang dan pembeli sebelum transaksi properti selesai dilakukan, sedangkan AJB adalah dokumen yang dibutuhkan dalam proses balik nama sertifikat hak atas objek properti yang sudah dibeli.
• Waktu pembuatan: PPJB dibuat sebelum transaksi properti rampung, sedangkan AJB justru dibuat setelah transaksi properti selesai dan seluruh biaya dalam proses jual beli sudah dibayar lunas.
• Cara pembuatan: surat PPJB adalah dokumen yang bisa dibuat dengan metode bawah tangan (tidak melibatkan pejabat umum berwenang), misalnya melalui perjanjian tertulis yang ditandatangani di atas meterai oleh penjual dan pembeli. Sementara itu, AJB hanya bisa dibuat oleh PPAT jika penjual dan pembeli sudah melengkapi seluruh persyaratan yang ditentukan.
• Peraturan yang menjadi pedoman: ketentuan tentang pembuatan PPJB diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 12 Tahun 2021 Pasal 1 Angka 10 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 (mengenai Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman). Sementara itu, pembuatan AJB diatur dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 Pasal 37 Ayat 1 tentang Pendaftaran Tanah.

Baca Juga: Take Over: Pengertian dan Jenis Take Over Kredit

Manfaat Pembuatan PPJB Bagi Pihak Pembeli

Beberapa keuntungan yang bisa diperoleh pembeli jika melakukan pembuatan surat PPJB adalah sebagai berikut:

• Memperoleh info yang jujur dan akurat tentang objek properti.
• Menerima info seputar waktu serah terima objek properti sesuai yang dijanjikan pihak pengembang.
• Mendapat perlindungan hukum jika seandainya pihak pengembang beriktikad buruk atau tidak mampu memenuhi kesepakatan yang tertera dalam PPJB.
• Memastikan bahwa pengembang melakukan pembangunan objek properti sesuai perizinan dan rencana tapak (site plan).
• Membantu proses pengajuan klaim jika kondisi fisik objek properti tidak sesuai dengan yang dijanjikan pengembang. Pada umumnya, pengembang bertanggung jawab terhadap pemeliharaan objek properti minimal 3 bulan sejak berita acara serah terima ditandatangani.

Syarat Pembuatan PPJB

Pembuatan PPJB bisa dilakukan untuk mendukung pemasaran objek properti jika pengembang bisa memenuhi beberapa syarat berikut ini:

• Status kepemilikan tanah jelas (tidak berstatus sengketa).
• Izin berupa Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) sudah didapatkan pengembang.
• Pengembang mampu dan berusaha memenuhi hal-hal yang akan dijanjikan.
• Tingkat keterbangunan minimal 20%.
• Tersedia sarana, prasarana, dan fasilitas umum untuk melengkapi objek properti yang diperjualbelikan.

Kekuatan Hukum PPJB

Surat PPJB adalah bagian dari proses jual beli objek properti yang sebaiknya dibuat untuk melindungi hak pembeli. Secara umum, PPJB memang tidak menyebabkan peralihan hak kepemilikan objek properti. Kendati demikian, Lampiran Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) 4/16 menyatakan bahwa peralihan hak berdasarkan PPJB bisa terjadi secara hukum bila pembeli sudah melakukan pembayaran lunas serta menguasai objek jual beli. Keberhasilan peralihan tersebut dapat berlangsung jika didasari iktikad baik selaku pembeli yang taat peraturan.

Baca Juga: Pengertian KPR, Jenis, dan Manfaatnya 

Apakah Sobat Pintar berencana membeli rumah dalam waktu dekat?

Jika iya, maka jangan ragu untuk membuat PPJB, ya. Sertifikat PPJB adalah bentuk perlindungan terhadap hak-hakmu selaku pembeli supaya bisa memperoleh objek properti sesuai yang dijanjikan pengembang.

Artikel ini ditulis oleh Kredit Pintar, perusahaan fintech berizin dan diawasi OJK yang memberi kemudahan dalam penyaluran pinjaman daring bagi seluruh rakyat Indonesia. Ikuti blog Kredit Pintar untuk mendapatkan informasi, tips bermanfaat, serta promo menarik lainnya.