Panduan Lengkap Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

Saat kamu mengajukan pinjaman ke bank atau lembaga pembiayaan dengan jaminan properti, kamu akan menemui istilah APHT. Istilah ini sangat penting dalam konteks hukum pertanahan dan kredit di Indonesia. APHT berperan sebagai pengikat sah atas jaminan yang kamu berikan agar pihak pemberi pinjaman memiliki kepastian hukum. Artikel ini akan membahas secara lengkap apa itu APHT, fungsinya, prosedur pembuatannya, serta peran pentingnya dalam sistem pembiayaan.

Pengertian APHT dalam Dunia Pertanahan dan Pembiayaan

APHT merupakan singkatan dari Akta Pemberian Hak Tanggungan, yaitu akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta ini menjadi dasar lahirnya hak tanggungan atas tanah dan bangunan sebagai jaminan pelunasan utang. Hak tanggungan sendiri adalah hak jaminan atas tanah yang memberikan kedudukan istimewa kepada kreditur untuk mendahulukan pelunasan utang jika debitur wanprestasi.

Secara sederhana, APHT digunakan ketika seseorang memberikan sertifikat tanah atau bangunan sebagai jaminan pinjaman. Dengan adanya APHT, maka jaminan tersebut tercatat secara resmi dan sah di mata hukum.

Baca juga: Biaya Sertifikat Tanah: SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai

Fungsi Utama APHT dalam Perjanjian Kredit

Dalam praktik pembiayaan, APHT berfungsi sebagai bukti hukum yang mengikat hak tanggungan antara debitur dan kreditur. Ketika seseorang mengajukan pinjaman dengan jaminan sertifikat tanah, bank atau lembaga pembiayaan akan meminta dibuatkannya APHT untuk mencatat hak tanggungan tersebut ke dalam sistem pertanahan.

Fungsi APHT sangat krusial karena melindungi kedua belah pihak. Bagi pihak bank atau pemberi kredit, keberadaan APHT memberikan kepastian hukum untuk mengeksekusi aset jika terjadi kredit macet. Sementara itu, bagi debitur, keberadaan APHT menjamin bahwa jaminan yang digunakan tidak disalahgunakan karena semua prosesnya tercatat resmi.

Prosedur dan Tahapan Pembuatan APHT

Proses pembuatan APHT dimulai setelah adanya perjanjian pokok utang-piutang, seperti perjanjian kredit antara nasabah dan bank. Setelah itu, debitur dan kreditur akan menemui PPAT untuk membuat akta resmi.

PPAT akan memeriksa legalitas dokumen yang akan dijaminkan, seperti sertifikat tanah, IMB, dan dokumen identitas lainnya. Setelah dokumen dinyatakan lengkap dan sah, PPAT membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan yang memuat informasi penting seperti identitas para pihak, nilai kredit, objek jaminan, serta ketentuan eksekusi.

Setelah APHT ditandatangani, PPAT wajib mendaftarkannya ke kantor pertanahan (BPN) selambat-lambatnya tujuh hari kerja. Kantor pertanahan kemudian akan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) yang mencantumkan nama kreditur sebagai pemegang hak tanggungan. Inilah bukti kuat yang menyatakan bahwa sertifikat tanah tersebut sedang dijaminkan.

Baca juga: Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah, Begini Cara Menghitungnya

Apa Bedanya dengan SKMHT?

Selain APHT, kamu mungkin juga pernah mendengar istilah SKMHT atau Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. SKMHT adalah dokumen pendahuluan yang memberi kuasa kepada pihak lain (biasanya bank) untuk membuat APHT. SKMHT biasanya dibuat ketika perjanjian kredit belum bisa langsung diselesaikan dengan APHT karena alasan administratif atau waktu.

Namun, penting untuk diketahui bahwa SKMHT memiliki batas waktu. Untuk kredit perorangan, SKMHT harus ditindaklanjuti dengan APHT dalam waktu 3 bulan. Jika melewati batas waktu tersebut tanpa adanya APHT, maka SKMHT tidak lagi memiliki kekuatan hukum. Karena itu, meskipun SKMHT bisa digunakan sebagai langkah awal, APHT tetap menjadi dokumen utama yang harus segera disusul.

Contoh Kasus: APHT dalam Kredit Rumah

Bayangkan kamu membeli rumah dengan skema KPR dari bank. Sebagai jaminannya, kamu memberikan sertifikat rumah yang sedang kamu cicil. Bank kemudian akan meminta kamu untuk menandatangani APHT di hadapan PPAT. Dokumen ini akan mengikat rumah tersebut sebagai jaminan hingga cicilan lunas.

Jika di tengah jalan kamu tidak bisa membayar cicilan dan terjadi wanprestasi, maka bank berhak melelang rumah tersebut untuk melunasi sisa utang. Karena sudah ada APHT, proses eksekusi ini dapat dilakukan dengan lebih cepat melalui Pengadilan Negeri atau langsung melalui lelang Kantor Lelang Negara, tergantung isi klausul dalam APHT.

Biaya Pembuatan APHT dan Pendaftaran Hak Tanggungan

Biaya pembuatan APHT bisa berbeda-beda tergantung lokasi, nilai kredit, dan kebijakan masing-masing PPAT. Umumnya, biaya ini berkisar antara Rp1.000.000 hingga Rp3.000.000. Selain itu, ada juga biaya pendaftaran hak tanggungan ke BPN yang berkisar Rp50.000 hingga Rp100.000, tergantung ketentuan Peraturan Pemerintah terbaru.

Biaya ini biasanya ditanggung oleh debitur sebagai bagian dari total biaya administrasi pengajuan kredit. Beberapa bank juga memasukkannya ke dalam perhitungan biaya KPR atau pembiayaan lain yang menggunakan jaminan sertifikat.

Baca juga: Kelebihan, Kekurangan, dan 3 Tips Investasi Tanah

Perlindungan Hukum dan Risiko Jika Tidak Ada APHT

Jika kamu mengajukan pinjaman dengan jaminan sertifikat tetapi tidak membuat APHT, maka hak kreditur menjadi lemah secara hukum. Bank atau pemberi pinjaman tidak memiliki dasar kuat untuk mengeksekusi jaminan saat debitur menunggak. Akibatnya, proses penagihan akan menjadi panjang dan rumit karena harus melewati proses perdata biasa.

Dari sisi debitur, tidak adanya APHT juga menimbulkan risiko jika terjadi sengketa atau penyalahgunaan. Misalnya, sertifikat masih atas nama pemilik lama karena belum balik nama, atau ada dua pihak yang mengklaim kepemilikan. Dengan APHT yang sah dan terdaftar di BPN, semua permasalahan ini bisa diminimalkan.

Memahami APHT untuk Proses Kredit yang Aman dan Legal

APHT adalah komponen penting dalam sistem pembiayaan yang menggunakan jaminan berupa tanah atau bangunan. Ia bukan sekadar formalitas, melainkan instrumen hukum yang memberikan perlindungan bagi kedua belah pihak. Dalam kondisi ekonomi yang semakin kompleks seperti sekarang, pemahaman terhadap APHT menjadi sangat penting, terutama bagi kamu yang berencana mengambil KPR, modal usaha, atau pinjaman jangka panjang lainnya.

Dengan mengetahui fungsi, prosedur, dan peran APHT, kamu bisa membuat keputusan finansial dengan lebih bijak. Pastikan seluruh proses dilakukan secara sah melalui PPAT dan terdaftar resmi di kantor pertanahan agar kamu terhindar dari sengketa di masa depan.

Artikel ini ditulis oleh Kredit Pintar, perusahaan fintech berizin dan diawasi OJK yang memberi kemudahan dalam penyaluran pinjaman daring bagi seluruh rakyat Indonesia. Ikuti blog Kredit Pintar untuk mendapatkan informasi, tips bermanfaat, serta promo menarik lainnya.